BU YAZIYI MUTLAKA OKUMALISINIZ: APARTMAN VEYA SİTE YILLIK KAT MALİKLERİ TOPLANTILARINA KATILIYOR MUSUNUZ?
22 Ocak 2026BU YAZIYI MUTLAKA OKUMALISINIZ: APARTMAN VEYA SİTE YILLIK KAT MALİKLERİ TOPLANTILARINA KATILIYOR MUSUNUZ?
Son günlerde apartman ve sitelerde uygulanan yüksek aidatlar, kamuoyunda sıkça tartışılan konular arasında yer almaktadır. Aidat artışlarına sınırlama getirilmesine yönelik yasal düzenleme ise hâlen TBMM gündemindedir.
Ocak ayı itibarıyla apartman ve site yönetimleri, yıllık kat malikleri toplantılarını yaparak yeni aidat tutarlarını belirlemeye başlamıştır. Ancak yüksek aidatlardan şikâyet edilmesine rağmen, bu toplantılara katılımın oldukça düşük olduğu görülmektedir. Çoğu zaman toplantılara hep aynı kişiler katılmakta, görevler yine aynı kişiler arasında paylaşılmakta, hatta zaman zaman eksik imzalar sonradan tamamlanmaktadır.
Genel Kurallar!
Yürürlükte bulunan Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kat malikleri; gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak alanları kullanırken dürüstlük kurallarına uymak, birbirini rahatsız etmemek, başkalarının haklarını ihlal etmemek ve yönetim planı hükümlerine uygun davranmakla karşılıklı olarak yükümlüdür. Bu yükümlülükler kiracılar için de geçerlidir.
Genel Giderlere Katılım Hangi Esaslara Göre Yapılır?
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde, ana gayrimenkulün genel giderlerine katılım esasları açıkça düzenlenmiştir. Buna göre, kat maliklerinden her biri, aralarında başka bir anlaşma yoksa;
-Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak,
-Sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında, katılmakla yükümlüdür.
Kat malikleri; ortak alanları kullanmadıklarını veya ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi hâlinde, diğer kat malikleri veya yönetici tarafından dava açılabilir ya da icra takibi başlatılabilir.
Yönetim Planlarının Önemi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yönetim planı; “yönetim tarzını, kullanım amacını ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücretleri ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen belge” olarak tanımlanmıştır.
Yönetim planında hüküm bulunmayan hâllerde Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu hükümleri uygulanır. Yönetim planı, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme niteliğindedir ve kanuna aykırı hükümler içeremez. Yönetim planının değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu gereklidir.
Yeni Kurulan Apartman ve Sitelerde Yaşayanlar Dikkat!
Yeni kurulan apartman ve sitelerde, temsilciler kurulu oluşturuluncaya kadar görev yapmak üzere geçici bir yönetim öngörülebilir. Yönetim planında, bu geçici yönetimin nasıl oluşturulacağı ve görev süresinin ne olacağı açıkça belirtilmelidir.
Geçici yönetim, en geç toplu yapının tamamlanmasını izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir. Ancak her hâlükârda, ilk yapı ruhsatının alınmasından itibaren on yılın geçmesiyle sona erer.
Bu nedenle yeni kurulan sitelerde, yapının tamamlanmasını izleyen bir yıl içinde kat maliklerinin toplanarak kalıcı yönetim ve denetim organlarını seçmeleri büyük önem taşımaktadır. Aksi hâlde, site uzun yıllar geçici yönetim tarafından yönetilmeye devam edebilir.
Apartman ve Site Toplantılarına Mutlaka Katılmalıyız
Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat malikleri kurulu, yılda en az bir kez toplanmak zorundadır. Yönetim planında başka bir zaman belirtilmemişse, bu toplantı her takvim yılının Ocak ayında yapılır.
Bu toplantılarda;
-Geçmiş yılın faaliyetleri ve harcamaları değerlendirilir,
-Yeni yılın bütçesi ve aylık aidatları belirlenir.
-Yönetici ve denetçiler seçilir.
Bu nedenle alınan kararlar, kat malikleri ve kiracılar açısından büyük önem taşımaktadır.
Kararlara Karşı Dava Yolu
Kat malikleri kurulunda alınan kararlara karşı;
-Toplantıya katılıp olumsuz oy kullananlar, karar tarihinden itibaren bir ay,
-Toplantıya katılmayanlar ise kararı öğrendikleri tarihten itibaren bir ay,
-Her hâlükârda karar tarihinden itibaren altı ay içinde, ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal davası açabilirler.
Sonuç Olarak;
Artan maliyetler nedeniyle aidatların belirlenmesi süreci, apartman ve site sakinleri için daha da önemli hâle gelmiştir. Bu nedenle kat malikleri olarak;
-Toplantılara mutlaka katılmalı,
-Harcamaları sorgulamalı,
-Oluşturulan bütçeleri tartışmalı,
-Yönetici ve denetçi seçimlerinde uzman ve ehil kişilere öncelik vermeli,.
-Katılmadığımız kararlar için şerh koyarak imza atmalı, gerektiğinde yasal haklarımızı kullanmalıyız. Saygılarımla,
Levent Küçük
Genel Başkan
Tüketiciler Derneği (TÜDER)
Tüketiciler Derneği (TÜDER)
İç Denetçi/İTÜ
Haber3 İnternet Haber Sitesi Yazar